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Le début de l’année est particulièrement mouvementé du côté du Foreclosuregate. Les tous premiers jours de janvier avaient laissé espérer aux banques une sortie en douceur du scandale, au prix de quelques milliards de dollars. Ennuyeux, certes, mais au regard du tableau des risques globaux, supportable. Mais le 7 janvier, un jugement de la cour suprême du Massachusetts est venu gâcher le week end de quelques PDG de banques collecteuses d’emprunts, les grands loan servicers.
L’affaire Ibanez Vs. US bank
Le match vient de prendre une autre tournure avec le jugement « Ibanez contre US Bank » et « LaRace contre Wells Fargo », deux affaires jugées simultanément par la cour suprême du massachussets.
Que dit ce jugement ? Et bien il confirme en tout point l’analyse des deux cours de première instance et d’appel, qui était celle que je vous livrais dès le mois d’octobre, et ce contre l’avis de nombreux médias qui n’y voyaient qu’un simple « problème de procédure ».
Or, toute l’industrie du crédit a pratiqué massivement l’assignement en blanc des créances. Le jugement Ibanez va donc donner de formidables arguments aux avocats des familles menacées d’expulsion pour stopper les procédures.
Conséquences du jugement
Un aspect essentiel de ce jugement est que la cour a refusé une demande des banques selon laquelle ce jugement aurait été uniquement « prospectif », c’est à dire limité aux faillites futures. Ce jugement frappe potentiellement de nullité toutes les faillites qui seraient affublées des mêmes soucis paperassiers.
Ce sont donc des dizaines de milliers de faillites passées dans l’état du Massachusetts – au minimum- qui sont potentiellement susceptibles d’être remises en cause. Sans parler des faillites futures, pour le moment en « standby ».
Certes, toutes les familles expulsées par le passé ne vont pas se saisir du jugement pour tenter de toucher des dommages et intérêts, voire, pire (pour les banques), faire déclarer nulle et non avenue leur saisie. Mais il suffit qu’un nombre suffisant d’entre eux le fasse pour plonger le marché des ventes sur saisie dans un chaos incroyable. Listons brièvement tous les problèmes auxquels les banques devront faire face :
- « La tâche d’huile » : un jugement de cour suprême locale -d’un état important, qui plus est- confirmant deux jugements de première et seconde instance a de fortes chances de faire jurisprudence dans plusieurs autres états. Reste à savoir lesquels. Que la Californie ou la Floride suivent, et les grandes banques collectrices de prêts risquent très très gros.
- « Le gel » : Des gens qui ont acheté de bonne foi une maison aux enchères vont faire face au risque de voir la vente annulée pour cause de contestation judiciaire de la saisie et de doute sur la validité du titre de propriété. Il ne reste plus qu’à souhaiter qu’ils aient une bonne « assurance titre », spécificité américaine permettant de s’assurer contre les litiges de propriété postérieurs à une vente. Mais surtout, cela va durablement éloigner les acheteurs des maisons revendues sur saisie. Cela aura des conséquences catastrophiques sur les délais de recouvrement, pourtant déjà fort longs, des pertes des banques suite à saisie immobilière.
- « le coût des saisies » : les banques vont devoir reconstituer à la main toute la chaine de transmission des créances depuis l’origination jusqu’à la titrisation. Or, le fait que deux grands réseaux bancaires aient été proprement incapables de montrer une chaine de propriété valide en première instance, PUIS en appel, donne crédit à l’hypothèse selon laquelle dans de nombreux cas, les titres originaux ont été tout simplement perdus ou détruits. Les banques avaient tellement confiance dans leur système d’enregistrement électronique MERS, invalidé par la justice de nombreux états depuis, qu’elles ont cru pouvoir se passer de tenir de bons vieux registres papier en ordre. Comment s’en sortiront-elles ? Et surtout, combien cela leur coûtera-t-il ?
- « l’engorgement des tribunaux » : les délais de mise en recouvrement des débiteurs en défaut augmentera aussi parce que la justice n’arrivera plus à suivre dans un délai raisonnable tous les contentieux qui lui seront présentés.
- « L’incitation au défaut stratégique » : les propriétaires en difficulté moyenne pourront plus encore qu’auparavant choisir de se mettre en défaut et d’utiliser les arguments des jugements de première instance de l’affaire Ibanez pour faire durer la procédure, gagnant plusieurs années de logement gratuit, avant de se tourner vers le marché de la location, inondé de propriétés invendables.
Suite et source:
contrepoints.org
DIVULGUER INFORMERL’affaire Ibanez Vs. US bank
Le match vient de prendre une autre tournure avec le jugement « Ibanez contre US Bank » et « LaRace contre Wells Fargo », deux affaires jugées simultanément par la cour suprême du massachussets.
Que dit ce jugement ? Et bien il confirme en tout point l’analyse des deux cours de première instance et d’appel, qui était celle que je vous livrais dès le mois d’octobre, et ce contre l’avis de nombreux médias qui n’y voyaient qu’un simple « problème de procédure ».
Il n’y aura pas de maison gratuite pour les foyers en défaut de paiement, car les emprunteurs en défaut de paiement sont également fautifs et ne peuvent s’enrichir du fait de leur faute. Au moins, dans ce jugement, les banques ne perdent pas tout.
Mais les DEUX parties doivent respecter la loi, et à partir du moment ou la banque a été incapable de présenter des pièces valides prouvant qu’elle était bien détentrice de la créance et de l’hypothèque, le juge avait raison de ne pas autoriser la mise en liquidation de M. Ibanez à son profit. Autrement dit, M. Ibanez devra bien finir par payer ou être saisi, mais la banque qui saisira au final la maison devra prouver sans ambiguïté qu’elle est bien celle qui doit recevoir le produit de la faillite. Tant que ça n’est pas le cas, pas de saisie.
En outre, la cour condamne une pratique courante des banques, celle de « l’assignation en blanc de la créance ». En effet, une créance pouvait être originée par le courtier A, agissant pour le compte de la banque locale B, revendant la créance à un « sponsor » C, proposant un petit pool de prêts à une banque d’affaires D, qui montait un MBS avec un grand réseau national de banque classique E. Et encore, ce schéma n’est pas le plus complexe.
Au lieu d’enregistrer chaque transfert (et de payer les taxes afférentes…), les banques préféraient remplir une « assignation en blanc », laquelle n’était finalement remplie qu’une seule fois, au moment de la faillite de l’emprunteur. Le problème est que faute d’une chaîne complète de transmission, aucune garantie n’existe que des altérations, contrefaçons ou autres fraudes n’ont pas eu lieu en cours de transmission de la créance.
En outre, la cour condamne une pratique courante des banques, celle de « l’assignation en blanc de la créance ». En effet, une créance pouvait être originée par le courtier A, agissant pour le compte de la banque locale B, revendant la créance à un « sponsor » C, proposant un petit pool de prêts à une banque d’affaires D, qui montait un MBS avec un grand réseau national de banque classique E. Et encore, ce schéma n’est pas le plus complexe.
Au lieu d’enregistrer chaque transfert (et de payer les taxes afférentes…), les banques préféraient remplir une « assignation en blanc », laquelle n’était finalement remplie qu’une seule fois, au moment de la faillite de l’emprunteur. Le problème est que faute d’une chaîne complète de transmission, aucune garantie n’existe que des altérations, contrefaçons ou autres fraudes n’ont pas eu lieu en cours de transmission de la créance.
Or, toute l’industrie du crédit a pratiqué massivement l’assignement en blanc des créances. Le jugement Ibanez va donc donner de formidables arguments aux avocats des familles menacées d’expulsion pour stopper les procédures.
Conséquences du jugement
Un aspect essentiel de ce jugement est que la cour a refusé une demande des banques selon laquelle ce jugement aurait été uniquement « prospectif », c’est à dire limité aux faillites futures. Ce jugement frappe potentiellement de nullité toutes les faillites qui seraient affublées des mêmes soucis paperassiers.
Ce sont donc des dizaines de milliers de faillites passées dans l’état du Massachusetts – au minimum- qui sont potentiellement susceptibles d’être remises en cause. Sans parler des faillites futures, pour le moment en « standby ».
Certes, toutes les familles expulsées par le passé ne vont pas se saisir du jugement pour tenter de toucher des dommages et intérêts, voire, pire (pour les banques), faire déclarer nulle et non avenue leur saisie. Mais il suffit qu’un nombre suffisant d’entre eux le fasse pour plonger le marché des ventes sur saisie dans un chaos incroyable. Listons brièvement tous les problèmes auxquels les banques devront faire face :
- « La tâche d’huile » : un jugement de cour suprême locale -d’un état important, qui plus est- confirmant deux jugements de première et seconde instance a de fortes chances de faire jurisprudence dans plusieurs autres états. Reste à savoir lesquels. Que la Californie ou la Floride suivent, et les grandes banques collectrices de prêts risquent très très gros.
- « Le gel » : Des gens qui ont acheté de bonne foi une maison aux enchères vont faire face au risque de voir la vente annulée pour cause de contestation judiciaire de la saisie et de doute sur la validité du titre de propriété. Il ne reste plus qu’à souhaiter qu’ils aient une bonne « assurance titre », spécificité américaine permettant de s’assurer contre les litiges de propriété postérieurs à une vente. Mais surtout, cela va durablement éloigner les acheteurs des maisons revendues sur saisie. Cela aura des conséquences catastrophiques sur les délais de recouvrement, pourtant déjà fort longs, des pertes des banques suite à saisie immobilière.
- « le coût des saisies » : les banques vont devoir reconstituer à la main toute la chaine de transmission des créances depuis l’origination jusqu’à la titrisation. Or, le fait que deux grands réseaux bancaires aient été proprement incapables de montrer une chaine de propriété valide en première instance, PUIS en appel, donne crédit à l’hypothèse selon laquelle dans de nombreux cas, les titres originaux ont été tout simplement perdus ou détruits. Les banques avaient tellement confiance dans leur système d’enregistrement électronique MERS, invalidé par la justice de nombreux états depuis, qu’elles ont cru pouvoir se passer de tenir de bons vieux registres papier en ordre. Comment s’en sortiront-elles ? Et surtout, combien cela leur coûtera-t-il ?
- « l’engorgement des tribunaux » : les délais de mise en recouvrement des débiteurs en défaut augmentera aussi parce que la justice n’arrivera plus à suivre dans un délai raisonnable tous les contentieux qui lui seront présentés.
- « L’incitation au défaut stratégique » : les propriétaires en difficulté moyenne pourront plus encore qu’auparavant choisir de se mettre en défaut et d’utiliser les arguments des jugements de première instance de l’affaire Ibanez pour faire durer la procédure, gagnant plusieurs années de logement gratuit, avant de se tourner vers le marché de la location, inondé de propriétés invendables.
Suite et source:
contrepoints.org
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